최근에 경매를 시작하면서 알게 된 지식과 경험을 여러분들과 나누고자 합니다.
경매를 처음하시는 분들에게 조금이나마 도움이 될 수 있는 내용으로 꾸준히 업데이트 하겠습니다.
최근에 부동산 가격이 하락하면서 임차인들이 살고있던 아파트나 빌라가 경매로 나오는 경우가 많이 발생하였습니다.
특히 빌라의 경우 한 사람이 1000채가 넘는 물건을 가지고 있다가 경매로 나오게 되면서 '빌라왕'이라는 내용으로
뉴스에 나왔던 것을 한번 쯤 보셨을 겁니다.
이처럼 일상생활에서 경매라는 단어를 한번 쯤 들어보신 분들이 많으실텐데 우리가 아파트나 빌라를 전세나 월세로
들어갈 때 최악의 경우에는 살던 집이 경매로 넘어갈수도 있기에 과연 우리가 살고자 하는 집이 안전한지 아닌지를
판단하기 위해서라도 경매에 대한 기본적인 지식을 알고 계신다면 상당히 도움이 될 것입니다.
먼저 부동산 경매를 하기 위해서는 해당 물건에 대해 권리분석을 해야 합니다.
권리분석이란
: 내가 낙찰받고자 하는 물건에 인수해야 할 돈이나 권리가 있는지를 확인하는 것
권리분석 방법
1. 말소기준권리를 찾아서 등기상 인수되는 권리여부 확인
2. 임차인이 있는 경우 인수해야 할 보증금 여부 확인
3.매각물건명세서 확인
말소기준권리란
- 매각으로 소멸되거나 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리
말소기준권리의 종류
- 저당, 근저당
- 압류, 가압류
- 담보가등기
- 경매기입등기
- 전세권 (조건부로 성립)
말소기준권리
- 말소기준권리에 해당하는 권리 중 가장 빠른 날짜의 권리
부동산 등기부를 보시면 은행에서 대출을 받았을 때 발생하는 근저당과 같이 등기된 권리가 있는 것을 볼 수 있습니다.
이런 등기된 권리들 중에서 말소기준권리에 해당되는 권리를 포함하여 그 이후의 권리는 낙찰시 매각과 동시에 전부
소멸되어 낙찰자에게 인수되지 않습니다.
임차인의 권리
만약 해당 물건에 임차인이 있다면 임차인의 보증금을 인수해야 하는지도 확인해야 합니다.
이를 위해서는 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구일자를 말소기준권리와 비교하여야 합니다.
전입일자 : 대항력 유무 결정
확정일자 : 배당순서 결정
배당요구 : 배당유무 결정
임차인에게는 대항력이라는 권리가 존재합니다.
대항력이란 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 바뀌더라도
- 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있는 권리
- 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리
를 말합니다.
대항력
전입신고를 한 경우에 발생하는데 대항력의 발생시점은 전입신고일 다음 날 0시 입니다.
말소기준권리보다 전입신고일이 빠르다면 해당 임차인은 대항력을 가지게 됩니다.
확정일자
임차인이 배당요구를 한 경우 배당을 받는 순서를 결정하게 됩니다.
즉 임차인의 확정일자가 빠를수록 배당을 받을 가능성이 높아지는 것입니다.
반대로 확정일자가 늦다면 배당요구를 하여도 배당을 못 받을수도 있습니다.
배당요구
임차인이 자신의 보증금을 낙찰대금에서 배당으로 받을 것인지 아닌지를 의미합니다.
즉 임차인이 배당요구를 했다면 자신의 보증금을 낙찰대금에서 받겠다는 것이고
배당요구를 하지 않았다면 자신의 보증금을 낙찰대금에서 받지 않겠다는 것입니다.
배당요구는 배당요구 종기일까지 한 경우에만 유효합니다.
만약 배당요구를 하였더라도 배당요구 종기일 이후에 한 경우라면 그 배당요구는 무효가 되어
배당요구를 안한것과 동일하게 됩니다.
오늘은 권리분석에 필요한 핵심적인 내용에 대해서 알아보았습니다.
다음에는 실제 사례를 통하여 권리분석하는 방법을 알아보겠습니다.
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